Celle, “Ex Colonie Milanesi”: osservazioni del gruppo consiliare "Celle verdeblu"

In riferimento al progetto di ristrutturazione edilizia del compendio immobiliare denominato "Ex Colonie Milanesi", finalizzato alla realizzazione di complesso turistico ricettivo, ponendosi in variante al P.U.C, al P.T.C.P. ed al PUD, lo scrivente Gruppo Consiliare CELLE VERDEBLU del Comune di Celle Ligure ritiene osservare nei modi e nei termini di legge (AVVISO del 30/03/2011 relativo alla Conferenza di Servizi per l'approvazione del progetto di 'Ristrutturazione edilizia del compendio immobiliare denominato “Ex Colonie Milanesi”, finalizzata alla realizzazione di complesso turistico ricettivo in variante al P.T.C.P., al P.U.C. e al P.U.D.), quanto segue:

Osservazione n . 1 di 10 - “Sulla nuova tipologia del Padiglione Sessa in relazione alla Disciplina ID-CE”

La nuova proposta progettuale relativa al Padiglione Sessa (a tipologia a gradoni quindi completamente differente dall'esistente) si pone in contrasto insanabile con la disciplina ID-CE dichiarata “inderogabile” dalla stessa Urbanistica regionale ponendosi in contrasto con l'art. 43 del PTCP regionale ed in particolare ai commi 2 e 4.

Sezione IV - lnsediamenti Diffusi – (ID)

Art. 43

lnsediamenti Diffusi - Regime normativa di CONSERVAZIONE (ID-CE)

1. Tale regime si applica nei casi in cui, in relazione ai valori di qualità e di tipicità dell'insieme e dei singoli elementi costitutivi, si rende necessario subordinare ogni intervento indipendentemente dalla sua motivazione, al rispetto dei valori suddetti.

2. L'obiettivo della disciplina è quello di conservare sostanzialmente inalterata la situazione attuale sia nel suo insieme, in quanto allo stesso si riconosce un elevato valore paesistico-ambientale e di tipicità, sia nei singoli elementi costitutivi, in quanto espressione di caratteri omogenei e non riproducibili attraverso interventi innovativi.

3. La normativa è altresì volta a rendere possibili, in quanto compatibili con l'obiettivo sopra enunciato, quegli interventi che siano preordinati al recupero di eventuali singole situazioni di degrado e al soddisfacimento di carenze di ordine funzionale ed in particolare di quelle relative all'accessibilità ed ai parcheggi.

4. Non è pertanto consentito costruire nuovi edifici, né alterare quelli esistenti se non per adeguarli ai caratteri propri della zona.

5. E’ inoltre vietato aprire nuove strade, modificare le caratteristiche tipologiche e di tracciato di quelle esistenti, nonché alterare in misura paesaggisticamente percepibile la morfologia e le sistemazioni del terreno e ogni altro elemento o manufatto che concorra significativamente alla definizione del paesaggio, ad
eccezione degli interventi preordinati al superamento delle carenze funzionali sopra indicate.

Il tutto nella presa d'atto di quanto dichiarato dal Funzionario competente nel corso della Conferenza dei Servizi preliminare del 4/11/2011 dove testualmente dal verbale:

L’arch. Montarsolo sottolinea la necessiti di verificare in modo approfondito che il progetto non risulti in contrasto con la disciplina ID-CE di PTCP, evidenziando che nel voto regiona-le di CTU di approvazione dal PRG/PUC è stato mantenuto proprio tale regime ID-CE in quanto In tale ambito ad oggi vige la possibilità di intervenire solo tramite restauro e mera riqualificazione dell’esistente.

Si precisa l’obiettivo è quello di procedere al ridisegno del progetto per renderlo compatibile con il regime ID-CE di PTCP vigente, in quanto gli uffici regionali non ritengono percorri-bile una variante allo stesso.
Pertanto il progetto dovrà essere sviluppato da un lato ragionando sulla possibilità di agire sulla zona a ponente (Padiglione Sessa) con una architettura di volumetrie morfologiche, da inserire nell’orografia del sito e dall’altro preservando per quanto possibile la facciata a mare del Padiglioni Baslini che identifica con la sua configurazione il sito sia dalle visuali panoramiche ravvicinate dell’Aurelia che dalle visioni panoramiche più ampie dal litorale.

Escludendo che la tipologia “a gradoni” costituisca una tipica caratteristica della zona che, in vero, è storicamente nota come zona delle Colonie (Milanesi, Torinesi e Bergamasche) e riconosciuta nei suoi caratteristici edifici a blocco rettangolare.

Sul tema, anche al fine di prevenire prevedibili ed erronee controdeduzioni, occorre osservare che la Sopraintendenza non è certamente titolata alla vigilanza sulla disciplina ID-CE, che compete con evidenza ed in via esclusiva, all'Urbanistica regionale.

Osservazione n . 2 di 10 - “Sull'incremento di volume tra l'esistente e il progettato.

Incompatibilità con la disciplina ID-CE.”
Quanto evidenziato in ordine al nuovo padiglione Sessa circa la tassativa necessità, allo stato non rispettata, di applicare agli interventi proposti la disciplina ID-CE di PTCP vigente per i motivi detti, trova applicazione al progetto nella sua interezza. Passare da circa 44.000 metri cubi di edificato esistente attualmente ai oltre 66.000 metri cubi di cui a progetto con un aumento di oltre il 30% è di per sé incongruente con la disciplina ID-CE; ma quando si considera che gran parte di tale incremento viene a realizzarsi all'esterno delle superfici attualmente edificate (il che vuol dire su terreno attualmente inedificato), l'incompatibilità è lampante ed insanabile.

Nessuna parte del nuovo progetto evidenzia in modo chiaro quanto territorio attualmente inedificato sarebbe consumato dai previsti nuovi volumi e dalla nuova viabilità, in evidente violazione della normativa ID-CE (articolo 43, commi 2 e 3).

Osservazione n . 3 di 10 - “Sulle nuove superfici del Padiglione Sessa”

La nuova riformulazione architettonica del Padiglione Sessa, con la soluzione a gradoni (in contrasto alla normativa ID-CE come evidenziato nella osservazione sub 1), comprende le rilevanti e nuove superfici delle terrazze. Tali superfici aggiuntive che da una parte comportano un evidente aumento di valore immobiliare e commerciale, dall'altra lasciano del tutto invariato l'interesse pubblico
che dovrebbe essere a fondamento dell'ulteriore ennesima “concessione” (tra cui l’aumento di Sr di 3000 mq e l’aumento di Volume di 21300 mc).

Osservazione n . 4 di 10 - “Sulla gestione dell’RTA del Padiglione Sessa”

Premesso che gradinare una struttura ricettiva alberghiera vuol dire aumentare a dismisura gli spazi tecnici di servizio, scale, ascensori, spazi che non dovrebbero mai superare, secondo le regole “commerciali” del settore, il 18 % del volume servito, si osserva:
Dalla Convenzione in approvazione: Art. 4 punto 4 OBBLIGHI DEL SOGGETTO ATTUATORE RELATIVAMENTE ALLA GESTIONE DEL COMPLESSO RICETTIVO della CONVENZIONE URBANISTICA del 4 FEBBRAIO 2011 :

L’assegnazione delle unità abitative della R.T.A. dovrà avvenire a rotazione, con l’esclusione della possibilità che vengano assegnate in modo esclusivo e permanente agli stessi clienti le stesse unità.
La prenotazione di un particolare alloggio da parte dello stesso cliente è consentita a condizione che sia effettuata solo per i periodi di effettiva permanenza nella struttura ricettiva.

Mentre il primo capoverso del sopra riportato punto 4 dell'art. 4 della convenzione urbanistica pareessere correttamente volto ad evitare un futuro in “multiproprietà” (o, più correttamente, in subconcessione di diritto di superficie) della RTA, la prescrizione contenuta nel secondo capoverso appare viceversa garantirne la possibilità.
Tali prescrizioni pertanto risultano contrastanti e foriere di possibili sviluppi nell'utilizzo della RTA che debbono essere tassativamente evitati.

Osservazione n. 5 di 10 - “Sul percorso della nuova strada”

Dal PROGETTO “Articolo 6.1 il progetto si propone di preservare e riqualificare le risorse paesaggistiche ed architettoniche dell’area nel rispetto del particolare e pregiato sistema ambientale nel quale sono collocate le volumetrie esistenti, un ambito naturale caratterizzato dall’ampia area del parco, oltre che dalla suggestiva zona dell’arenile.

Viene ridisegnato il percorso della nuova strada, che risulta ancora più lunga della precedente, il che comporta un ancor maggiore impatto ambientale della stessa, quantomeno in termini di ulteriore consumo del pregiato territorio (in quanto naturale e in quanto così dichiarato dalla normativa), e pertanto in netto ed insanabile contrasto con la disciplina ID-CE.

Già viene concesso a GHV di cambiare la disciplina da ANI-MA ad ID-CE. Il progetto della nuova strada si pone non solo in contrasto con la norma di partenza, ma anche con quella richiesta.

Chiediamo pertanto che gli Enti chiamati istituzionalmente a tutela del Paesaggio e dell’Ambiente, in particolare la Regione e la Sovrintendenza, tenendo ben presente l’obiettivo della disciplina IDCE, si pongano a tutela dei “soggetti deboli”, che sono proprio l’ambiente e il paesaggio, imponendo il rispetto delle norme al Comune di Celle Ligure e al soggetto attuatore dell’intervento immobiliare.

Sezione VI - Aree non insediare – ANI

Art. 52

Aree Non lnsediate - Regime normativo di MANTENIMENTO (ANI-MA)

1. Tale regime si applica nei casi in cui, pur in presenza di valori naturalistici elevati o comunque significativi, si ritiene che modeste alterazioni dell'attuale assetto dei territorio non ne compromettano la funzione paesistica e la peculiare qualità ambientale.

2. L'obiettivo della disciplina è quello di mantenere sostanzialmente inalterati quei caratteri che definiscono e qualificano la funzione della zona in rapporto al contesto paesistico e di assicurare nel contempo, in termini non pregiudizievoli della qualità dell'ambiente e con particolare riguardo alle esigenze dell'agricoltura, una più ampia fruizione collettiva dei territorio, un più efficace sfruttamento delle risorse
produttive e una più razionale utilizzazione degli impianti e delle attrezzature eventualmente esistenti.

3. Non è pertanto consentito aprire nuove strade di urbanizzazione, ne costruire nuovi edifici, attrezzature ed impianti ad eccezione degli interventi specificamente volti al conseguimento degli obiettivi sopra indicati, purché non alterino in misura paesistica-mente percepibile lo stato dei luoghi.

3. bis) Le disposizioni di cui al comma precedente non si applicano nei confronti delle parti di territorio da includersi, mediante apposite leggi regionali, nei sistemi di aree di interesse naturalisticoambientale, per le quali valgono le disposizioni di cui all'art. 2 delle NORME Di ATTUAZIONE APPLICABILI NELLE AREE PROTETTE costituenti l'allegato B alla I.r. 9 aprile 1985 n. 16.

Sezione IV - lnsediamenti Diffusi – (ID)

Art. 43

lnsediamenti Diffusi - Regime normativa di CONSERVAZIONE (ID-CE)

1. Tale regime si applica nei casi in cui, in relazione ai valori di qualità e di tipicità dell'insieme e dei singoli elementi costitutivi, si rende necessario subordinare ogni intervento indipendentemente dalla sua motivazione, al rispetto dei valori suddetti.

2. L'obiettivo della disciplina è quello di conservare sostanzialmente inalterata la situazione attuale sia nel suo insieme, in quanto allo stesso si riconosce un elevato valore paesistico-ambientale e di tipicità, sia nei singoli elementi costitutivi, in quanto espressione di caratteri omogenei e non riproducibili attraverso interventi innovativi.

3. La normativa è altresì volta a rendere possibili, in quanto compatibili con l'obiettivo sopra enunciato, quegli interventi che siano preordinati al recupero di eventuali singole situazioni di degrado e al soddisfacimento di carenze di ordine funzionale ed in particolare di quelle relative all'accessibilità ed ai parcheggi.

4. Non è pertanto consentito costruire nuovi edifici, né alterare quelli esistenti se non per adeguarli ai caratteri propri della zona.

5. E’ inoltre vietato aprire nuove strade, modificare le caratteristiche tipologiche e di tracciato di quelle esistenti, nonché alterare in misura paesaggisticamente percepibile la morfologia e le sistemazioni dei terreno e ogni altro elemento o manufatto che concorra significativamente alla definizione dei paesaggio, ad
eccezione degli interventi preordinati al superamento delle carenze funzionali sopra indicate.
Applicare la norma del comma 3 dell'art 43 delle norme di attuazione al PTCP che “rende possibili quegli interventi che siano preordinati al recupero di eventuali singole situazioni di degrado” nella zona vegetazionale delle Colonie Milanesi si pone come ingiustificato pretesto per poter aggirare, forzare e superare la Disciplina ID-CE.
Per quanto riguarda l’accessibilità alla struttura, l'attuale progetto della strada rappresenta solo una evoluzione del precedente e non una innovativa soluzione completamente alternativa in grado di preservare l'ambiente di pregio. Questa totale assenza di analisi di soluzioni alternative risulta anch'essa in spregio alla normativa ID-CE di PTCP di tutela paesistica ed ai più basilari criteri di vera contemperazione tra gli interessi contrapposti (da un lato, la tutela ambientale e, dall'altro, le esigenze dell'investimento privato).

Osservazione n. 6 di 10 - “Sui parcheggi a raso in ordine alla Disciplina ANI-MA ed ID-CE”

Dal PROGETTO “Articolo 6.1 il progetto si propone di preservare e riqualificare le risorse paesaggistiche ed architettoniche dell’area nel rispetto del particolare e pregiato sistema ambientale nel quale sono collocate le volumetrie esistenti, un ambito naturale caratterizzato dall’ampia area del parco (…)

Il nuovo progetto della strada che si dipana sull'intera collina, unito alla carenza di posti auto tra quelli a progetto e quelli necessari per legge (vedasi osservazione n.7), ci fa temere che in corso d'opera possano venire realizzati, per dare risposta alla ineludibile carenza, lungo il suo percorso, ulteriori posteggi a raso, con conseguente, ulteriore danno ambientale del tutto incompatibile con la disclipina ID-CE.

Nel rispetto della normativa esistente e al fine della tutela della pregevole area verde, tutti i posti auto previsti per norma devono essere realizzati in struttura sotto gli edifici. La demolizione integrale (e in deroga) degli edifici esistenti ne consente infatti una agevole realizzazione.

L’Amministrazione Comunale ha assentito le demolizioni degli edifici e un incremento di volume pari almeno a 21.300 metri cubi; a ciò, fino ad oggi, non ha corrisposto la richiesta, inderogabile, che tali demolizioni comportino la realizzazione di TUTTI i posti auto in struttura.

Sezione IV - lnsediamenti Diffusi – (ID)

Art. 43

lnsediamenti Diffusi - Regime normativa di CONSERVAZIONE (ID-CE)
3. La normativa è altresì volta a rendere possibili, in quanto compatibili con l'obiettivo sopra enunciato, quegli interventi che siano preordinati al recupero di eventuali singole situazioni di degrado e al soddisfacimento di carenze di ordine funzionale ed in particolare di quelle relative all'accessibilità ed ai parcheggi.
Anche per quanto riguarda i parcheggi a raso, applicare la norma che “rende possibili quegli interventi che siano preordinati al recupero di eventuali singole situazioni di degrado” nella zona vegetazionale delle Colonie Milanesi (definita di pregio dalla stessa relazione progettuale) si pone come ingiustificato pretesto per poter aggirare, forzare e superare la Disciplina ID-CE.
Assentendo le demolizioni e realizzandosi quindi la possibilità di prevedere TUTTI i posti auto nel sottosuolo dei padiglioni esistenti, il territorio di pregio deve essere salvaguardato e quindi lasciato completamente libero da parcheggio a raso.

Osservazione n. 7 di 10 - “Sui parcheggi a raso e in ordine al loro numero”

Dal PROGETTO: “(…) i parcheggi di pertinenza rispondono ai requisiti richiesti dalla L.R. n.°16/2008 e s.m.i. che richiede un posto auto ogni camera pertanto occorrono in totale 192 posti auto che sono totalmente reperiti nel progetto.
La 2a convenzione prevede, per la RTA 100 Posti Letto (PL) 37 unità abitative 43 PL fissi 27 PL agg. nelle camere 30 PL agg. nei loc. soggiorno.
Nei bilocali è previsto il pernottamento anche nei locali soggiorno, ciò comporta che tali locali si configurino a tutti gli effetti: “locali destinati al pernottamento”; poiché sia l’articolo 19 comma 8 della LEGGE REGIONALE N. 16 DEL 06-06-2008 DISCIPLINA DELL’ATTIVITÀ EDILIZIA, sia l’art. 50 comma 8 del PUC del Comune di Celle Ligure prevedono che per la realizzazione di nuove strutture ricettive alberghiere siano reperiti parcheggi al servizio della struttura nella misura
minima di un posto auto per ogni locale destinato al pernottamento, deriva che la 2a convenzione vede un numero di parcheggi inferiore a ciò che la normativa prevede, infatti:

Hotel RTA Camere personale Abitazione custode
144 37 u.a. + 31 ulteriori locali pernottamento 10 1
Posti auto necessari: 223
Posti auto presenti in convenzione: 192
Posti auto mancanti: 31
Si rileva inoltre che a tutt’oggi che:
Nessun posto auto è previsto per i clienti del centro benessere
Nessun posto auto è previsto per i 246 congressisti
Nessun parcheggio è previsto per gli autobus

Quindi:
o la nuova struttura ricettiva utilizzerà massimamente il piazzale comunale della Natta sottraendolo all’uso pubblico (configurandosi come un danno al pubblico interesse) o sarà consumato altro territorio (ipotesi da respingere in quanto in contrasto con la normativa IDCE) o il progetto dovrà subire una ulteriore variazione al fine di reperire, MINIMO, ulteriori 31 parcheggi in struttura o, in coerenza con le norme di legge, TUTTI i parcheggi (compresi gli ulteriori 31 necessari) dovranno essere previsti in struttura SOTTO gli edifici esistenti.

Osservazione n. 8 di 10 - “Sulla congruità rispetto del PUC e al PTC Provinciale”

A tal fine si evidenzia l’art. 4.1 del PUC del Comune di Celle:
“DISCIPLINA PAESISTICA. Il presente P.R.G. è redatto con la finalità di perseguire un organico controllo degli esiti finali delle trasformazioni urbanistiche in una visione unitaria sotto il profilo degli interessi urbanistici, paesistici, ambientali ed idrogeologici, secondo i dettami del Piano Territoriale di Coordinamento Paesistico della Liguria.”

Vengono ignorate tra le altre:

- la norma di attuazione del PUC che all'art. 68.4 che prevede un progetto unitario esteso all'intera area delle Colonie e non interventi puntuali come richiesti da GHV)
- il Progetto Integrato 2 (PI2) del PTC provinciale che espressamente prevede il “Recupero delle Colonie con nuove funzioni prevalentemente turistico ricettive e di servizi, finalizzato anche al potenziamento degli impianti sportivi di Celle Ligure”.

Osservazione n. 9 di 10 - “Sulle garanzie di assunzione di personale cellese”

1. sotto il profilo occupazionale l'impegno di GHV, che esclude a priori, per i cittadini
cellesi, tutti i posti dal caporeparto in su, “favorirà, a suo insindacabile giudizio” i
residenti cellesi nelle offerte di lavoro sotto al caporeparto, “a parità di condizioni”.
Si rileva che GHV non ha alcun obbligo concreto e vincolante nell'assunzione di cittadini cellesi.
Non si evidenzia particolare attenzione per categorie più bisognose, né si definisce l'eventuale numero di elementi assunti.

2. In caso di mancato rispetto delle regole poste in convenzione, non vengono previste sanzioni nei confronti di GHV, cosa che non solo deve essere assolutamente
definita, al fine di garantire vera occupazione, ma va posta quale assoluta condizione causa revoca della Convenzione stessa e delle concessioni demaniali.

Osservazione n. 10 di 10 - “Sulla organizzazione del cantiere”

L’intervento di ristrutturazione del Complesso delle Ex Colonie Milanesi verrà condotto, a grandi linee, con le seguenti fasi che si svolgeranno in un tempo di almeno due anni:

-Demolizione dei fabbricati esistenti.
-Scavi di sbancamento e fondazione per la realizzazione dei nuovi edifici.
-Realizzazione di nuova viabilità con conseguenti scavi di sbancamento e rilevati.
-Costruzione dei nuovi edifici.
-Interventi di ripascimento ed allungamento del molo.
-La demolizione dei fabbricati genererà un considerevole volume di macerie.
-Gli scavi di sbancamento e fondazione comporteranno la movimentazione di un       notevole volume di terreno e roccia.
-La realizzazione della nuova viabilità comporterà, analogamente, la      movimentazione di terreno per i riporti e terreno proveniente dagli scavi.
-La costruzione dei nuovi edifici richiederà una complessa organizzazione di   cantiere che, pur cercando di ottimizzare la conduzione, necessiterà di un continuo   approvvigionamento.
-Gli interventi di ripascimento ed allungamento del molo richiederanno interventi      da terra e dal mare.

Valutando gli enormi volumi oggetto dell’intervento, la quantità considerevole di materiale da smaltire e/o da movimentare e la notevole quantità di nuovi materiali per la costruzione, ci si chiede che impatto tutto questo potrà avere, per tutta la durata dei lavori, sulla viabilità della località Natta, sulla viabilità della S.P. Aurelia, sugli accessi al casello autostradale della A10, sulla cittadina di Celle Ligure.

L’individuazione di una discarica adeguata per accogliere i materiali di
risulta è elemento importante per valutare da dove e come verranno effettuati i passaggi degli innumerevoli camion che dovranno conferire i materiali.
Nelle relazioni tecnico progettuali questi aspetti vengono taciuti, come se si potesse realizzare il tutto con una bacchetta magica.
Un intervento di questa grandezza deve necessariamente essere dotato di un piano di intervento che analizzi tutte le varie azioni e criticità.
Il piano non deve essere secondario all’approvazione del progetto, ma complementare; deve permettere alla cittadinanza, alla Pubblica Amministrazione ed agli Enti preposti di poter valutarne gli impatti e prendere gli opportuni provvedimenti in modo da limitare l’impatto.

Consiglieri Comunali Luisa Mezzano e Carla Venturino

Hanno collaborato alla stesura del presente documento:

Altamura Avv. Marco
Mancini Silvia
Mezzano Arch. Luisa
Mitidieri Rocco
Monteverde Avv. Lorenzo
Rebagliati Piero
Rossi Arch. Norberto
Venturino Carla