La Provincia e il mercato immobiliare: sale la richiesta di affitti, prezzi stabili per le compravendite

Sempre richiesti gli alloggi in zone turistiche, come seconda casa o da affittare e quotazioni più elevate per le case di nuova costruzione. E' abbastanza stabile l'andamento del mercato immobiliare degli ultimi anni che ha come riferimento le quotazioni dell'Agenzia delle Entrate ( aggiornato al 1° semestre 2024).

A Savona, nella zona centrale (che le Entrate identificano con Corso Colombo, piazza Priamar, Piazza Rebagliati, Via Calata, Piazza Pancaldo, via Ottaviano e Via dei Cappuccini), i prezzi al metro quadrato vanno da quelli delle abitazioni "economiche" in un normale stato di conservazione, da 1.200 a 1.800 euro al metro quadrato e da 3.000 a 4.500 euro al metro per alloggi in ottimo stato; in zona Mongrifone da 1.150 a 1.800 euro al metro quadrato per alloggi in stato normale a 1.900-2.800 per quelle in ottimo stato.

Ad Alassio si va da 3.800 a 5.700 euro a metro quadrato per abitazioni in centro e in stato normale di conservazione a 6.000-9.000 in ottimo stato. Ad Albenga nella zona centrale da 1.800-2700 euro al metro quadrato per case in stato normale a 3.000-3.900 euro. A Varazze, in centro, le quotazioni sono da 2.800 a 4000 euro al metro quadrato per alloggi in normale stato di conservazione a 3.300-3.900 in ottimo stato; per ville e villini si va da 3.700 a 4.600 euro.

In Val Bormida, a Carcare, da 600-900 euro a 740-1.00 euro. Si tratta comunque di valutazioni di stima e per ogni alloggio vanno considerate numerose variabili come l'esposizione, le rifiniture o l'età dell'immobile, come spiega Laura Forzano, presidente di Fimaa provinciale, alla quale abbiamo chiesto l'andamento del mercato.

Qual è stato l'andamento del prezzo del residenziale in provincia in questi ultimi anni?

"Non ci sono state variazioni significative negli ultimi anni. Le quotazioni hanno un andamento che segue la possibilità di accedere al credito e i sentori a livello internazionale, ma diciamo che nella nostra provincia, a parte alcune zone che possono essere state più valutate di altre, sicuramente non c'è stata una grossa variazione. Abbiamo avuto una valutazione un po' più alta immediatamente dopo il Covid perché c'è stata questa voglia di avere case indipendenti e con più spazio. Quello che si può magari evidenziare maggiormente sono le quotazioni delle case di nuova costruzione, più alta rispetto alla normalità. Quali sono le differenze di prezzo al metro quadrato nei vari Comuni della provincia e quali fattori le determinano? La provincia è molto variegata, dare un minimo e un massimo è impossibile. Quello che si vende come un bilocale o trilocale a Savona, ad Alassio ci si compra forse un box. È difficile farlo anche per l'entroterra; l'entroterra ha avuto un periodo di depressione, alcune località sono ancora quotate soprattutto per le case indipendenti. Chi si sposta in periferia lo fa per avere una certa indipendenza. Le quotazioni cambiano anche all'interno di una stessa località, ad esempio nelle quotazioni dell'Agenzia delle Entrate a cui moltissimi fanno riferimento, e vi facciamo riferimento anche noi, le zone di riferimento sono molto ampie. Sono macro zone nelle quali viene inserito il lungomare piuttosto che la zona verso via Stalingrado e dove le quotazioni sono molto diverse".

Quali sono i tipi di immobile più richiesti come metrature e come caratteristiche?

"Per la parte delle seconde case e uso turistico, la tendenza è di avere una metratura un po' più elevata rispetto al bilocale. In base ai nostri studi, la domanda si indirizza verso un immobile con due camere da letto tra i 60 e 70 metri quadrati. È un taglio appetibile. Nella città di Savona, nella zona del lungomare ci sono molti acquisti di seconde case o uso investimento. Per ciò che riguarda la prima casa, ci si attesta su minimo due camere, sala e cucina, ma abbiamo molta richiesta anche su tre camere da letto, e magari doppi servizi. Quello su cui notiamo differenza anche nella zona turistica è che ci si sta orientando sempre di più su immobili che hanno caratteristiche di efficientamento energetico e già ristrutturate, e anche per quello che riguarda il discorso dell'affitto. Anche i mutui in base alla classe energetica iniziano ad avere una consistenza e su questo argomento c'è più sensibilità".

Come va il mercato degli affitti, con la sempre maggiore difficoltà a trovare case da affittare e sempre più destinate a case vacanze?

"Notiamo tutti la difficoltà, anche i colleghi, nel ritrovare gli appartamenti uso residenziale, cioè contratto lungo come prima casa, il 4+4 e 3+2. Sono stati numerosi gli investimenti indirizzati sul discorso seconde case, uso vacanze e turistico, anche se questo comporta una serie di incombenze per chi vuole affrontare questo discorso. Spesso i proprietari preferiscono questo uso perché sono alloggi facilmente liberabili, mentre il contratto lungo possono esserci dei problemi. Appena immettiamo sul mercato un alloggio a uso residenziale in affitto, registriamo un flusso di richieste veramente difficile da gestire. Ci sono diverse casistiche perché abbiamo il contratto a canone libero che sono 4+4 e l'altra versione è il canone concordato. Per quest'ultimo ci sono dei parametri molto ben specificati e di conseguenza non si può non stare tra il minimo e il massimo. Albenga e Savona, città più popolose, hanno sempre avuto i canoni concordati che ora stanno avendo anche altri comuni. I canoni liberi dipendono dall'alloggio, comunque un due camere, sala e cucina siamo tra i 500 e i 600 euro mensili. Il bello del mercato immobiliare è che ogni unità immobiliare è a sé stante; si fa una casistica per avere punti di riferimento, ma uno stesso alloggio nello stesso palazzo può avere una quotazione diversa sia per la compravendita sia per l'affitto".

Quali sono i fattori che influenzano l'andamento dei prezzi immobiliari ed è un momento buono per comprare casa?

"È sempre il momento buono, soprattutto se le quotazioni sono coincidenti con quello che è il mercato. È sempre un discorso di domanda e offerta. Meno offerta c'è e più è possibile avere una quotazione maggiore dell'alloggio, proprio per la mancanza di determinati tipi di alloggi. Ora essendo anche un po' scesi i tassi dei mutui si invoglia l'accesso al credito. Poi, con il fatto della difficoltà a trovare alloggi in affitto, molti, se c'è la possibilità, cercano di accendere un mutuo e comprarsi una casa. Abbiamo visto che chi ha investito anche in maniera importante in zone turistiche non si è mai trovato nella situazione di pensare di aver fatto un investimento sbagliato. C'è stato poi il momento in cui le quotazioni erano molto alte, ma era una bolla, adesso si sta arrivando alle quotazioni più reali".