Le osserazioni di CelleVerdeBlu sull'operazione immobliare Olmo

Osservazione n°. 1: AUMENTO DI ALTEZZE, VOLUMI E SUPERFICI – SOSTENIBILITA’
 
 
L’ultima proposta di progetto va  in deroga allo strumento urbanistico vigente, revisionato nel 2008 e approvato nel novembre 2011 e va anche in deroga al PUC 2012 in stadio di approvazione, si richiedono infatti ulteriori incrementi di altezze, volumi e superfici edificatorie.  
Nello specifico si chiede:
- l’aumento di altezza da 13 m alla linea di gronda ai 18.5 alla linea di gronda, con una totale altezza al colmo di ben 20.14!  
- l’aumento di superficie da 4300 mq (PUC 2008 art. 62.10.3) a 5468,52 mq fuori terra.  
 
Il soggetto attuatore deve giustificare nel dettaglio, documentandole, le motivazioni che hanno portato a tali richieste, impattanti dal punto di vista urbanistico, architettonico e relativo al maggior carico insediativo.
 
Riguardo alla “sostenibilità”: nel caso in cui la Conferenza dei Servizi dovesse trovare “giustificazioni” (nelle documentazioni presentate) a tali variazioni  (ben 1.168,52 mq in più di superficie!), si chiede che tali superfici e volumi siano dotati di tutti i requisiti per essere classificati “edifici passivi”.
 
 
Osservazione n°. 2: MANUTENZIONI DELLA PARTE PUBBLICA A CARICO DEI PRIVATI
 
 
La Convenzione, all’ art. 11.8 (pag. 26) prevede che “il soggetto privato e suoi aventi causa saranno tenuti a provvedere … alla manutenzione straordinaria delle opere gravate da uso pubblico”.
Ciò significa che gli acquirenti avranno, per sempre, l’obbligo di farsi carico di questi oneri. Alla luce della pregressa esperienza del complesso denominato “Rilevato Ferroviario”,  è opportuno che la Convenzione descriva, nei dettagli, le caratteristiche di questi oneri e li quantifichi, e preveda una informativa obbligatoria da far conoscere ai potenziali clienti, affinché questi possano giungere alla sottoscrizione dell’atto notarile di acquisto ben consci delle caratteristiche
degli “aggravi” a loro carico, di cui sopra.
 
 
Osservazione n°. 3: EDILIZIA PUBBLICA
 
 
Nel caso in cui l’edificazione della residenza pubblica (ERP) (convenzione art. 12.1, pag. 27) dovesse essere individuata in area oggi artigianale, la Convenzione dovrà prevedere l’individuazione di una ulteriore area da destinare a zona artigianale per garantire quei posti di lavoro (anche solo che potenziali) che andrebbero persi col cambio di destinazione d’uso.
Ciò anche alla luce del fatto che nel PUC 2012 è prevista che una ulteriore zona, oggi industriale/artigianale, venga sostituita con una zona residenziale.  
 
 
Osservazione n°. 4: FABBRICATO STORICO:  esistente dal 1938
 
 
La Fabbrica Olmo è datata 1938, quindi antecedente al 1940, ciò implica che l’esistente rappresenta una architettura consolidata sul territorio.
Chiediamo che prima di procedere alla demolizione si ponga il parere al Ministero dei Beni Culturali e a quello dell’Industria e delle Infrastrutture.
 
 
Osservazione n°. 5: ZONA ESONDABILE IN FASCIA A
 
 
La zona contigua al sito OLMO è classificata esondabile in fascia A.  
A pagina 1 del verbale della CdS si legge che “saranno realizzati 3 piani nel sottosuolo in cui saranno inseriti 99 box”.
Il sito si trova in aderenza alla fascia A di esondabilità (connotandosi come zona avente un grave aumento di rischio di tipo  idrogeologico).
Per la stessa ammissione del progettista Arch. Dogliotti, allo stato attuale il progetto non è comunque assentibile in quanto il Rio santa Brigida risulta “non indagato”.
Desideriamo evidenziare che le nuove condizioni climatiche hanno reso quasi di norma eventi atmosferici gravissimi che causano vittime, una volta ritenuti eccezionali. Il continuo dissesto idrogeologico della nostra Regione ci dovrebbe fare ben riflettere prima di ritenere “compatibile” una edificazione, a maggior ragione quando si vogliono edificare  ben 3 piani interrati, in aderenza a una fascia classificata di esondabilità “A”.

Riguardo alle problematiche legate all’eliminazione dell’acqua di falda segnalate nel progetto, chiediamo di prevedere in convenzione una informativa obbligatoria, chiara ed esauriente agli abitanti degli edifici interessati.  
 
 
Osservazione n°. 6: RISPETTO DALLE DISTANZE DEL RIO SANTA BRIGIDA
 
 
C’è la necessità di verificare e di RISPETTARE le distanze di legge dal rio tombinato Santa Brigida. Riteniamo che il senso delle leggi non debba essere né disatteso, né stravolto, di volta in volta, per venire incontro alle esigenze di questa o quella operazione immobiliare, visto che il senso delle leggi è e deve essere superiore ai singoli interessi dei privati essendo quello della tutela delle cose, del territorio e in primis dell’incolumità delle persone.
 
 
Osservazione n°.7 POSTI DI LAVORO
 
 
Si rileva una grave e ingiustificata difformità tra quanto dichiarato in progetto (assentito dalla C.d.S.) e quanto previsto nel PUC 2008 e nel previsto PUC 2012:
 
PUC 2008 (1997)
Art. 62, 10.3 PUC 2012 Verbale conf serv Dichiarazione
OLMO spa del 14.02.2012
PROGETTO e CONVENZIONE
Mantenimento del n° di addetti non inferiore a quello esistente nell’azienda al momento dell’adozione del PRG, il trasferimento deve avvenire senza interruzione del processo produttivo 15 anni di garanzia del posto di lavoro Livelli occupazionali
al momento dell’adozione della variante 2012 puc

Assessore Zunino:
gli attuali 17 posti saranno portati a 30 Nell’anno 1997
dipendenti 33 Garanzia“medio tempore” dei 18 addetti durante i lavori (Convenzione: punto K delle premesse).
Dopo l’esec dei lavori, totale 30 posti x 10 aa. dal rilascio dell’ agibilità degli edif. resid. e commerc. 

Osserviamo che, curiosamente, il PUC 2012 conferma e mantiene in toto le prescrizioni originarie del Progetto Olmo (mantiene, per esempio, l’altezza massima a 13 metri, quando il progetto attuale la prevede a ben 18 metri e ½; mantiene, per esempio, i 4.300 mq di superficie anziché gli attuali 5468,52 mq), ignorando gli attuali maggiori volumi e superfici e altezze.
Variano invece  le prescrizioni riguardanti il livello occupazionale da garantirsi, che passa - da quello previsto dal puc prima vigente, pari a 33 unità tutelate,  - al livello occupazionale esistente al momento dell’adozione della variante 2012 che ammonta, come da convenzione, al numero di 18 (o 17 come da verbale CdS) durante l’esecuzione di recupero e trasferimento unità. Il numero residuo  di 12 posti è soltanto ipotetico, restando esclusivamente condizionato dall’attivazione dei suddetti esercizi commerciali, al di fuori dall’offerta occupazionale e dalle garanzie della Società Olmo.
 
Nella realtà si realizzano pertanto aumenti delle altezze, dei volumi e delle superfici,
contrapposti,  contemporaneamente, a una diminuzione del numero dei posti di lavoro e della loro tutela (prima garantiti nel comune di Celle, poi entro i 15 Km e infine anche oltre i 15 Km in linea d’aria): una incomprensibile operazione inversamente proporzionale che rappresenta un grave ridimensionamento di quell’interesse pubblico che sta alla base di ogni deroga allo strumento urbanistico.
 
a) La Società Olmo afferma che esistono "oggettive impossibilità di conseguire la disponibilità di spazio idoneo” per continuare a Celle la produzione. Visto che tali affermazioni saranno la causa del disagio dei lavoratori che dovranno trasferirsi in un nuovo sito collocato a oltre 15 Km (in linea d’aria), riteniamo doveroso che a una tale affermazione la Conferenza dei Servizi risponda con la richiesta di una documentazione che elenchi motivazioni oggettive e verificabili, e cifre.
 
b) La Società Olmo afferma anche l’impossibilità di reperire un sito idoneo in Celle. Riteniamo doveroso che anche per tale affermazione la Conferenza dei Servizi risponda con la richiesta di una documentazione che elenchi le caratteristiche del sito di cui ha necessità (volumi interni, esterni, uffici, persone occupate), al fine di verificare l'effettività della dichiarata “mancanza di sito idoneo”.
 
c) Nella Convenzione si afferma  “il mantenimento  “medio tempore” del posto di lavoro per 10 anni dal rilascio dell’ agibilità (pagina 6 convenzione); la Convenzione dovrebbe prevedere, con precisione, dove sarà collocato il negozio Olmo (e quindi i suoi attuali lavoratori), nei 3 anni previsti tra la demolizione e il termine dei lavori. La Convenzione dovrà anche prevedere la data di riapertura del negozio.
 
d) I previsti 100.000 € di garanzia per gli impegni occupazionali (Convenzione, articolo 14 punto

3), sembrano davvero una cifra irrisoria, assolutamente non in grado di tutelare 18 lavoratori per 10 anni (10.000 € all’anno per 18 lavoratori!).
 
e) La Convenzione, all’art. 17.3 prevede che la Società Olmo possa trasferire l’intera proprietà a terzi.  Riteniamo che ciò NON possa essere permesso, dal Comune in primis, per evidenti problemi di tutela: non sembra infatti opportuno che alla famiglia Olmo (famiglia conosciuta e affidabile, appartenente alla Comunità Cellese)  possano sostituirsi estranei di cui non si conosce né l’affidabilità nè l’integrità morale.
 
f) Riteniamo che la miglior tutela dei lavoratori debba richiedere che l'obbligo occupazionale decorra dall'ottenimento dell'agibilità di TUTTI i locali previsti: box, negozi, uffici, residenziale e non dal rilascio (generico) dell’agibilità.
 
 
Osservazione n°. 8: GIARDINO MEZZANO
 
 
Anche se si è nella fase di approvazione di un PUO, essendo le tavole progettuali denominate “progetto definitivo”, ed essendo le relazioni di progetto documenti ufficiali trasmessi ai partecipanti della CdS (con note n. 5997 del 30/04/2012, n. 6037 del 02/05/2012 e n. 6358 del 08/05/2012 – pag. 5 del verbale della CdS), vale la pena evidenziare che i documenti in questione presentano due distinte e ingiustificabili previsioni del progetto per la zona a confine col giardino che la famiglia Mezzano ha voluto rendere pubblico.

- Nella relazione tecnico descrittiva (pagina 20 e 29) il giardino “Lascito Mezzano” viene mantenuto nello stato attuale nella parte più vicina all’Aurelia, ma parrebbe “invaso” dalle nuove strutture nella parte più lontana dalla strada; in questa ipotesi sembrerebbe sparire anche il rettangolo posteriore del giardino.
- Nella relazione tecnico descrittiva (pagina 17) e nella tavola (Pg 00) le nuove strutture sembrerebbero “invadere” il giardino sia nella parte più vicina all’Aurelia (con una scala obliqua orientata verso l’esterno della nuova struttura), che nella parte centrale.

A fronte di ciò la “Relazione Tecnico – Descrittiva” a firma “Giuseppe Olmo SpA”, (committente) e “Architetto Orazio Dogliotti”, (progettista), a pagina 18 recita: “Il progetto prevede inoltre, quale elemento qualificante dal punto di vista paesistico, il collegamento con i vicini “Giardini Mezzano”, derivati da un lascito che destina la zona a verde pubblico, senza che gli stessi possano essere in qualunque modo “invasi” o “danneggiati” dalle nuove strutture”.

E’ di tutta evidenza che il Giardino Mezzano non debba subire ridimensionamenti di nessun genere in quanto ciò sarebbe inammissibile dal punto di vista della riduzione di un patrimonio ormai consolidato e, inoltre, esporrebbe il Comune ad un contenzioso legale in quanto gli eredi Mezzano ben potrebbero pretendere dal Comune l’esatto rispetto del lascito, come noto condizionato alla destinazione attuale di bene ad integrale servizio dei bambini.

Segnaliamo che costituisce parte integrante e sostanziale della Conferenza dei Servizi (pag. 6 del verbale della CdS)  il verbale della Deliberazione del CC n. 10 del 27/03/2012 in cui il gruppo Consigliare celleverdeblu si era già espresso in merito alle criticità del confine del Giardino Mezzano.
 
 
Osservazione n°. 9: OBBLIGO DI DISTANZA DALLA STRADA
 
 
PUC 2008 PUC 2012 PROGETTO e CONVENZIONE
Prescrizione di garantire
una distanza di 5 metri  
dal confine strada
 
Prescrive solo un generico allargamento dell’attuale strada Poiché gli edifici sono previsti aggettanti sulla via santa Brigida e sulla via Aurelia di “spigolo”, il progetto prevede il rispetto dei 5 metri come “media matematica”
 
Occorre che i 5 metri siano garantiti in tutta la lunghezza per non togliere definitivamente la possibilità di prevedere un allargamento della strada. L’attuale progetto (ricordiamo che si tratta di demolizione e ricostruzione) non rispetta  la distanza  continua di 5 metri dalla strada antistante per cui non solo non  si potrebbe mai più prevedere una riorganizzazione dei flussi veicolari, ma si ostacolerebbe, definitivamente, la possibilità del doppio senso di circolazione di
via Santa Brigida.
 
 
Osservazione n°. 10: DEMOLIZIONE E RICOSTRUZIONE: OBBLIGO DEL RISPETTO
DEI 10 METRI TRA PARETI FINESTRATE
 
 
Per quanto riguarda l’obbligo del rispetto dei 10 metri tra pareti finestrate (prescrizione, come noto, di carattere igienico - sanitario) (previsto dall’attuale PUC nel distretto di trasformazione TB3.TU – ambito B3), invitiamo i partecipanti alla CdS tutti a controllare con molta attenzione il progetto al fine di verificare, senza ombra di dubbio, in una fase ancora preliminare, che dette distanze siano sempre e comunque rispettate, affinché non si possano verificare dannosi ricorsi al TAR.
 
 
Osservazione n°. 11: PIANO ECONOMICO: RICHIESTA CHIARIMENTI
 
 
Nella valutazione dei costi globali di costruzione vengono contabilizzati 21.000 mc di
residenziale in due voci quali “costo residenziale” e “costo struttura in elevazione”. Ci sembra in evidente contrasto con quanto dichiarato rispetto ai 17.000 e più metri cubi della nuova volumetria totale sopra strada e soprattutto con la quota “residenziale”, infatti: se il residenziale sarà pari a 2.999,65 mq il relativo cubaggio risulterebbe circa (2.999,65 mq x 3 m) = 9.000 mc e non 21.000 mc!
 
Sempre nella stessa valutazione esiste un errore “simmetrico” per la quota “fondi” (2.468,87 mq x 3,2 m) = 7.900 e non 19.500 come elencato.
 
In "Oneri ipotizzabili sulla base delle consistenze attuali" si menzionano mq 1.851,22, per tale tipologia di costruito, mentre il progetto ne prevede attualmente 2.468,87! La Conferenza dovrebbe chiedere perché tale differenza.